Oplossing gezocht voor leegstand stallen

Veel stallen van stoppende veehouders komen leeg te staan. Waarde behouden vraagt creatieve oplossingen, maar vooral meewerkende overheden.

In het hele land gaat de afname van het aantal agrarische bedrijven in gestaag tempo door. Vanwege de stoppersregeling in de varkenshouderij komen tegen 2020 extra stallen leeg te staan. Daar komt bij dat Noord-Brabant de duimschroeven verder aandraait met meer stoppers tot gevolg. Bovendien moet in 2024 alle asbestvan de daken zijn.

Uit eerdere voorspellingen blijkt een oppervlakte tot 2030 van 40 miljoen vierkante meter vrijkomende agrarische bebouwing. Het grootste deel daarvan zal geen nieuwe bestemming krijgen.

Leegstand tegengaan

De laatste jaren is er veel aandacht voor deze vrijkomende agrarische bebouwing. Om verloedering van het platteland tegen te gaan, is er specifiek beleid en zijn er concrete oplossingen voor lege stallen, zoals inzet van Ruimte voor Ruimte. De praktijk is echter weerbarstiger; gemeenten zijn huiverig voor functieveranderingen en sloopregelingen zijn lang niet overal toepasbaar.

“We schatten dat in Brabant voor driekwart van de vrijkomende locaties geen alternatieve bestemming mogelijk is”, aldus Henri Manders, adviseur omgeving bij ZLTO. Het onderwerp staat inmiddels hoger op de agenda bij de diverse overheden.

Verschillen tussen overheden

Uit de ervaringen van makelaars en ruimtelijke adviseurs blijken grote verschillen tussen overheden in beleid en medewerking. Waar de ene gemeente actief wil meedenken en werken aan het herbestemmen van bijvoorbeeld kleinschalige bedrijvigheid, wil de andere gemeente niets anders dan agrarische bedrijvigheid toestaan. Ook mogelijkheden van sloopregelingen zijn verschillend.

Hans Peters, voorzitter van de sectie agrarisch onroerend goed van VBO-makelaars, zegt vaak terughoudendheid en gebrek aan creativiteit bij overheden te zien als de oude of een nieuwe ondernemer met een plan komt. “Een stroperig proces maakt dat veel plannen afketsen.” Hij raadt gemeenten aan om van elkaar te leren.

Sloopmeters oplossing in Gelderse Foodvalley
Voorloper op het gebied van functieverandering is de regio Foodvalley (de opvolger van reconstructiegebied De Gelderse Vallei/Utrecht Oost) op de grens van de provincies Utrecht en Gelderland. De gemeentes hebben daar hun ruimtelijk beleid op elkaar afgestemd en willen sloop van stallen stimuleren. Het beleid bestaat al een paar jaar, maar dit jaar is het verder uitgebreid.

De regeling maakt functieverandering naar wonen en andere vormen van bedrijvigheid in het buitengebied mogelijk. Het uitgangspunt is dat oude stallen (sloopmeters) gebruikt worden voor extra ruimte voor wonen, wat groter bouwen dan regulier is toegestaan of andere kleinschalige bedrijvigheid. Een soort ruimte-voor-ruimte dus, maar ook bedoeld voor nieuwe economische ontwikkelingen in het buitengebied te stimuleren.

Om meer ruimtelijke kwaliteit te realiseren, worden de meters afgeroomd. Op dit moment is de vraag naar sloopmeters groter dan het aanbod, waardoor prijzen stijgen. Een richtprijs is nu ongeveer € 150 per vierkante sloopmeter.

Gemeenten in de Foodvalley zetten sloopmeters breed in om nieuwe functies in het buitengebied mogelijk te maken. - Foto: Ronald Hissink

Gemeenten in de Foodvalley zetten sloopmeters breed in om nieuwe functies in het buitengebied mogelijk te maken. – Foto: Ronald Hissink

Fiscale afwikkeling

De mogelijkheden van de locatie en stallen vertalen zich ook in de waarde die de locatie nog heeft. Bepalend is of deze kan worden voortgezet als agrarisch bedrijf, er een andere bestemming mogelijk is of sanering plaatsvindt en omzetting naar een burgerbestemming.

Een probleem bij al deze opties is de fiscale afwikkeling, benadrukt Peters. “Als VBO-makelaars pleiten wij al langer om het fiscaal aantrekkelijk te maken om leegstaande gebouwen te saneren. Ook zou een nieuwe ondernemer de sloopkosten of herinrichting fiscaal gunstig moeten kunnen regelen.”

‘Slopen is duur’

Dat de economie van stoppen meer aandacht mag hebben, ziet ook Sjaak van Schaik, adviseur milieu en ruimtelijke ordening bij Van Westreenen Advies. “Slopen is duur. Fiscaal, maar ook vergunningentrajecten kosten veel geld. We merken dat ondernemers daardoor terughoudend zijn om keuzes te maken.”

Van Schaik is nauw betrokken bij uitvoering van de regeling rondom sloopmeters in het westen van Gelderland. Ondanks de positieve aspecten van de regeling merkt hij dat ondernemers terughoudend zijn. “Ze zijn bang rechten weg te doen als stallen eenmaal afgebroken zijn.”

Andere bedrijvigheid

Een beperkt deel van de agrarische bedrijven wordt verkocht als agrarisch bedrijf of ontwikkellocatie. Dat is alleen mogelijk als het een goede plaats is zonder ruimtelijke belemmeringen. Aspecten als de omvang van het bouwblok en bruikbaarheid dan wel saneringskosten van bestaande gebouwen, bepalen de prijs.

In gebieden met minder agrarische potentie is andere bedrijvigheid een optie. Dat kan in eigen beheer of na verkoop van de locatie door een andere ondernemer. Volgens Manders van ZLTO zijn veel functies denkbaar. Kleinschalige maakbedrijven, opslag en recreatie/toerisme zijn bekend. Maar ook zorg, kinderopvang, verhuur van units of horeca behoren volgens hem tot de mogelijkheden. Over het algemeen zijn ligboxenstallen beter te hergebruiken dan varkens- of pluimveestallen.

Een beperking is dat regionale vraag en aanbod van deze functies niet altijd gelijk oplopen. En vanzelfsprekend moeten de overheden meewerken aan een andere bestemming.

Veel oude stallen staan leeg maar verkoop is lastig. De komende jaren komen er nog veel bij. De mogelijkheden voor nieuwe functies zijn vaak beperkt. - Foto: Bert Jansen

Veel oude stallen staan leeg maar verkoop is lastig. De komende jaren komen er nog veel bij. De mogelijkheden voor nieuwe functies zijn vaak beperkt. – Foto: Bert Jansen

Burgerbestemming

Als geen bedrijvigheid mogelijk of wenselijk is, is sanering van de stallen en de locatie omzetten naar een burgerbestemming de enige optie. In agrarisch gebied willen gemeenten echter niet altijd meewerken aan burgerbewoning. De titel plattelandswoning heeft dat probleem niet opgelost.

Economisch kan een stopper de kosten van sanering beperken door mee te doen aan een sloopregeling, Ruimte voor Ruimte of een variant daarvan. Soms is het mogelijk een eigen bouwkavel te ontwikkelen of de sloopmeters te verkopen. De mogelijkheden verschillen per gemeente en provincie.

“Een beperking is dat Ruimte voor Ruimte alleen geldt voor intensieve veehouderij”, aldus Manders. In Noord-Brabant kunnen sloopstallen worden verkocht voor de zogenoemde staldering, mits in de stal de afgelopen drie jaar dieren zijn gehouden.

Als het lukt om een locatie te saneren en om te zetten naar een burgerwoning, dan is de waarde daarvan sterk afhankelijk van de kwaliteit van de gebouwen, de mogelijkheden en de ligging. Zo zijn de afstand tot de stad en uitvalswegen belangrijk; hoe verder in het buitengebied, hoe moeilijker de verkoopbaarheid en lager de prijs.

Hoofdkantoor
Westhavendijk 13
4463 AD GOES
Email: info@vvb-wonen.nl
Telefoon: 085 - 3033 949

Partners